De huurwet

In 1991 werd een nieuwe afdeling opgenomen in het Burgerlijk Wetboek in verband met de huur van een woning, die dient als hoofdverblijfplaats van de huurder. Dit is de zogenaamde huurwet van 1991. Zij is van toepassing op de huurovereenkomsten betreffende de woning die de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt met toestemming van de verhuurder.

Rechten en verplichtingen van de eigenaar

De huurwet zegt dat de verhuurder het gehuurde goed in goede staat van onderhoud aan de huurder moet leveren en tijdens de duur van de overeenkomst in zodanige staat moet onderhouden, dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het bestemd is. Gedurende de hele duur van de overeenkomst moet hij de nodige herstellingen uitvoeren, behalve deze die beschouwd worden als het normale onderhoud, wat ten laste van de huurder valt. 

(Voor huurovereenkomsten die zijn afgesloten na 18 mei 2007 zijn deze regels van verplichtende aard wat betekent dat zij steeds van toepassing zijn zelfs wanneer het contract een tegenovergestelde clausule inhoudt.)

De begrippen van de huurwet worden concreter beschreven in het Koninklijk Besluit van 8 juli 1997 tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.

Volgende artikels van dit KB zijn van belang om CO vergiftiging te voorkomen:

Artikel 5: … Elke warmwaterinstallatie of elk ander verwarmingssysteem dat verbrande gassen produceert, moet voorzien zijn van een goed functionerend afvoersysteem dat uitgeeft op de open lucht.

Artikel 6; 5°: de woning moet ten minste voorzien zijn van voldoende verwarmingsmiddelen, die geen risico inhouden bij normaal gebruik of ten minste de mogelijkheid om één of meerdere verwarmingstoestellen te plaatsen en aan te sluiten.

Art 6;6°: ….Indien de woning is uitgerust met een gasinstallatie, moet deze goedgekeurd zijn door een erkende keuringsinstelling, wanneer een zodanige goedkeuring vereist is krachtens de geldende regeling, of mag zij bij normaal gebruik geen gevaar opleveren.

De Vlaamse wooncode (1997) legt voor Vlaanderen kwaliteitseisen op en is als bijlage toegevoegd aan het Koninklijk Besluit van 8 juli 1997. Ook de Waalse wooncode (Code wallon du logement, 1998) en de Brusselse Huisvestingscode (2004) werden met hun respectievelijke kwaliteitseisen toegevoegd aan het Koninklijk Besluit van 8 juli 1997.

Wat betreft het voorkomen van een CO vergiftiging voorzien de verschillende wooncodes de aanwezigheid van voldoende verwarmingsmiddelen of de mogelijkheid deze veilig aan te sluiten, voldoende verluchtingsmogelijkheden in relatie tot de aanwezigheid van kook-, verwarmings- of warmwaterinstallaties die verbrandingsgassen produceren en veiligheidsgaranties voor de gasinstallaties.

De eigenaar-verhuurder kan de conformiteit van een huurwoning laten nagaan en vastleggen in een conformiteitsattest, een officiële verklaring van de gemeentelijke overheid die bevestigt dat de woning niet ongeschikt of onbewoonbaar is. Het conformiteitsattest wordt afgeleverd na een onderzoek ter plaatse. In dat geval, zelfs als er gebreken worden vastgesteld, zal de eigenaar geen boete krijgen. Eventueel zal hij verplicht worden werken uit te voeren en kan hem verboden worden de woning te huur aan te bieden zolang die niet in orde is.

Rechten en verplichtingen van de huurder

De huurder moet de eigenaar op de hoogte brengen van de herstellingen die noodzakelijk worden in de loop van de huurovereenkomst. De huurder kan zelfs verantwoordelijk gesteld worden indien de eigenaar, door gebrek aan informatie, de werken niet voldoende snel heeft kunnen uitvoeren, en de situatie hierdoor ernstiger geworden is.

De huurder dient ook in te staan voor de huurherstellingen. “Huurherstellingen” zijn herstellingen die door het plaatselijk gebruik als zodanig beschouwd worden, alsook de herstellingen die in artikel 1754 van het Burgerlijk Wetboek zijn opgesomd. De wet stelt echter een belangrijke grens aan deze verplichtingen van de huurder: geen van deze herstellingen komt voor rekening van de huurder wanneer alleen ouderdom of overmacht daartoe aanleiding hebben gegeven.

De herstellingen die onder de verantwoordelijkheid van de huurder vallen zijn onder andere het onderhoud, de reiniging en het jaarlijks nazicht van ketels, verwarmingstoestellen en warmwatertoestellen. Herstellingen aan en vervanging van deze toestellen moeten gebeuren door de verhuurder. De verhuurder moet er ook voor zorgen dat deze toestellen veilig zijn. Ook herstellingen aan de schoorsteen zijn voor de verhuurder.

Welke rechtsmiddelen hebt u tegen een eigenaar die in gebreke blijft?

Het vredegerecht van de plaats waar het gehuurde goed gelegen is, is bevoegd voor alle betwistingen betreffende de huur van de woning.

Indien de huurder en verhuurder geen overeenstemming bereiken over een punt betreffende de huur hebben zij er alle belang bij om eerst een verzoeningsprocedure te beginnen, eerder dan een geding. Het voornaamste voordeel van de verzoeningsprocedure is dat deze kosteloos is. Er zijn geen gerechtskosten en het brengt niet noodzakelijk een beroep op een advocaat mee. De aanvraag tot een verzoeningsprocedure kan zelfs mondeling gebeuren op de griffie van het vredegerecht van het kanton waar het gehuurde goed gelegen is. Daarna zullen de partijen worden opgeroepen (via een eenvoudige brief van de griffie) om op een bepaalde dag en een bepaald uur voor de vrederechter te verschijnen.

Zelfs als een partij beslist om niet eerst gebruik te maken van de verzoeningsprocedure en meteen een vordering ten gronde in te leiden, is hoe dan ook voortaan in de wet bepaald dat de rechter eerst poogt de partijen te verzoenen alvorens de procedure ten gronde voort te zetten.

Indien de woning niet beantwoordt aan de minimumvoorwaarden op het ogenblik dat de huurder in het genot ervan treedt, heeft de huurder de keuze ofwel om de ontbinding van de huurovereenkomst met eventuele schadevergoeding te vragen, ofwel om de uitvoering van de werken te eisen die noodzakelijk zijn om de woning in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. In afwachting van de uitvoering van de werken kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan.

In de praktijk

Vóór u een huurcontract tekent

  • Vanaf 15 juni 2007 moet een huurovereenkomst die betrekking heeft op de hoofdverblijfplaats van de huurder steeds schriftelijk worden opgemaakt.
  • Een huurcontract van een gebouw dat uitsluitend bestemd is voor bewoning moet verplicht worden geregistreerd door de verhuurder. De verhuurder moet het huurcontract laten registreren binnen de twee maanden na de ondertekening. De registratie is gratis als ze binnen deze termijn wordt uitgevoerd.
  • De huurder en verhuurder zijn verplicht om op tegenspraak (in aanwezigheid van huurder en verhuurder of hun vertegenwoordiger) en voor gezamenlijke rekening een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te stellen. 
  • Vraag het conformiteitsattest van de woning vooraleer het contract te tekenen 

De eigenaar-verhuurder kan de conformiteit van een huurwoning laten nagaan en vastleggen in een conformiteitsattest, een officiële verklaring van de gemeentelijke overheid. Het attest is geen huurvergunning en is dus niet verplicht. Met het conformiteitsattest bevestigt de verhuurder dat de woning niet ongeschikt of onbewoonbaar is.

  • Vraag een bewijs van het onderhoud en van het vegen

Vóór u de woning betrekt, vraagt u het best aan de eigenaar om de schoorstenen te laten vegen en om de verwarmings- en warmwatertoestellen te laten ontkalken en controleren. Vraag anders een bewijs dat alles onlangs onderhouden werd.

  • Maak voorbehoud

De gasmeters zijn vaak afgesloten op het ogenblik dat de huur overeengekomen wordt. Formuleer daarom – onder voorbehoud - uw opmerkingen over de werking van de gastoestellen in de plaatsbeschrijving.

Indien er problemen optreden in de loop van de huurovereenkomst

  • Verwittig de verhuurder mondeling 

  • Aanmaning

Wanneer de eigenaar niet positief reageert op een mondelinge verwittiging, breng hem dan op de hoogte per aangetekende brief  van elke slechte werking die u vaststelt. Vraag hem daarbij om de herstellingswerken zo snel mogelijk uit te voeren.

Deze brief kan er bijvoorbeeld als volgt uitzien:

  • Vredegerecht

Wanneer de eigenaar niet reageert, kunt u zich richten tot de vrederechter.

Verzoeningsprocedure: Deze procedure is gratis, het is niet nodig een advocaat te nemen. Het volstaat om zich te wenden tot de griffie van het vredegerecht van de plaats waar de woning gesitueerd is. Na de aanvraag, zelfs mondeling, bij de griffie van de rechtbank krijgen beide partijen een oproep van de rechter om te verschijnen.

Als er een akkoord bereikt wordt door beide partijen, wordt hiervan proces-verbaal opgesteld.

Gerechtelijke procedure: Indien één van beide partijen niet komt opdagen of wanneer geen akkoord bereikt wordt bij de verzoeningsprocedure, kan een gerechtelijke procedure worden ingezet.

Hiervoor kunt u contact opnemen met de Huurdersbond of een advocaat.

  • Onbewoonbaar verklaring

De huurder mag een klacht indienen bij de Gewestelijke Inspectiedienst. De ambtenaren-inspecteurs van deze dienst zullen de woning bezoeken om te controleren of deze beantwoordt aan de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit. Indien de woning niet aan deze eisen voldoet kan zij onbewoonbaar verklaard worden.